내일(28일)부터 수도권에서 유주택자는 주택담보대출을 받을 수 없고 무주택자라도 주담대 한도가 6억원 이내로 제한되는 초강력 대출규제가 시행된다. DSR(총부채원리금상환비율) 40% 기준 대출한도 6억원 이상 나왔던 연소득 1억원 이상 차주의 주택구입에 타격이 불가피할 전망이다.

아울러 수도권에서 주담대를 받으면 반드시 6개월 이내에 전입해야 하고, 갭투자(전세를 낀 매매) 목적의 조건부 전세대출은 전면 금지된다. 정책성 대출인 디딤돌대출(일반) 한도가 2억원으로 축소돼 신혼부부와 서민도 일부 영향권에 들어온다.

금융위원회는 27일 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 합동으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최해 이같은 내용을 골자로 한 대출 규제를 28일부터 즉시 시행한다고 밝혔다.

이번 대책은 이재명 정부 첫 가계대출이지만 사실상 서울 주요 지역 집값 급등을 막기 위한 부동산 대책으로 볼 수 있다. 서울 아파트 주간 매매가격은 지난 23일 기준 전주 대비 0.43% 올랐다. 이는 문재인 정부 때인 2018년 9월(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. 특히 성동구나 용산구 등은 1% 가까이 급등해 통계 작성 이래 가장 많이 올랐다.

이에 따라 정부는 금융권 대출의 연간 총 공급량을 대폭 줄여 주택구입 수요 억제에 나선다. 올해 연간 금융권 가계대출 총 공급목표인 75조원을 하향 조정해 금융회사 자체 대출은 하반기 공급 목표의 50%로 줄이고, 정책대출은 연간 목표액 대비 25%를 감축한다.

이를 위해 수도권과 규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받으면 1인당 최대 한도를 6억원으로 제한한다. 정부가 1인당 주담대 한도를 제한하는 것은 이번이 처음이다. 그동안에는 연소득에 따라 갚을 능력 만큼 대출 한도를 책정하는 DSR(총부채원리금한도비율)을 적용해 왔다. 예컨대 현행 DSR 40%를 적용하면 연소득 10억원인 차주는 대출한도가 6억원(변동금리 기준) 나오고 연소득 5000만원이라면 3억원이 나온다. 하지만 내일부터는 연소득 10억원 이상이라도 대출한도가 6억원까지로 제한되는 것이다. 서울 아파트 평균 매매가격이 약 11억원으로 향후 강남권 고가 주택 구입시 고소득자도 타격이 불가피하다.

아울러 은행권에서 자율적으로 시행 중인 유주택자에 대한 주담대는 수도권과 규제지역에서는 받을 수 없게 된다. 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우 주담대가 금지된다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에만 대출이 나온다.

갭투자도 더 어려워진다. 수도권과 규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되기 때문이다. 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입시에는 금융권 대출자금이 활용될 수 없다.

대출한도는 더 줄어든다. 일부 은행에서는 대출만기를 40년으로 운영하고 있으나 앞으로는 모두 30년으로 단축된다. 이에 따라 40년 만기를 활용한 주담대 한도 늘리기는 어려워진다. 생활안정자금 목적 주담대 한도는 수도권 1주택자의 경우 최대 2억원에서 1억원으로 줄고, 다주택자는 아예 받을 수 없다. 신용대출 한도 역시 연소득 이내로 엄격히 제한된다.

신혼부부 등 서민층을 대상으로 한 정책성 대출도 깐깐해진다. 수도권에서 생애최초 주택을 구입하는 경우 주담대 담보인정비율(LTV)가 80%에서 70%로 축소되고 6개월 이내에는 반드시 전입해야 한다. 디딤돌대출이나 버팀목대출 등 정책성 대출도 최대한도가 축소된다. 예컨대 일반 디딤돌의 경우 수도권은 종전 2억5000만원에서 2억원으로 줄고, 신생아특례는 5억원에서 4억원, 신혼부부 대출은 4억원에서 3억2000만원으로 각각 축소된다.

이와 별도로 전세대출은 다음달 21일부터 보증비율이 종전 90%에서 80%로 하향 조정(수도권)된다. 보증비율 축소에 따라 은행권에서는 소득심사 등 대출 절차가 훨씬 까다로워질 전망이다.

정부는 오는 28일 이후 수도권과 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과, 실거주 목적으로만 대출을 엄격 제한하기로 했다. 이는 디딤돌과 보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다.

이번 규제는 발표일 하루가 지난 28일부터 즉시 시행한다. 다만 이날까지 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등은 경과규정에 따라 기존 규제가 적용될 예정이다.